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不動産

2012年04月26日17:59

カテゴリ: 不動産; 債権回収

担保不動産収益執行に関する重要判例の紹介

弁護士　　伊　藤　蔵　人

１　はじめに

　　こんにちは，弁護士の伊藤です。

今回は，担保不動産収益執行に関する近時の重要判例（最判平成２１年７月３日・民集６３巻６号１０４７頁。以下「本判例」といいます。）をご紹介したいと思います。

２　担保不動産収益執行

担保不動産収益執行（民事執行法１８０条２号）とは，平成１５年の民事執行法改正で不動産担保権の新たな実行方法として創設された制度で，不動産から生じる収益を被担保債権の弁済に充てる方法による不動産担保権の実行方法をいいます。

執行裁判所において担保不動産の収益執行の開始決定がされると，担保不動産は差し押さえられて，担保不動産の管理収益権は所有者から執行裁判所の選任する管理人に委ねられることになります（民事執行法１８８条・９３条１項）。

３　判例の紹介

⑴　事案の概要

本判例の事案は，以下のとおりです。

すなわち，本判例は，建物に設定された抵当権に基づく担保不動産収益執行の開始決定がなされ，その管理人に選任されたＸが，同建物の賃借人Ｙに対して，未払賃料の支払請求をした事案です。

⑵　法理論上の問題点

Ｘの前記⑴の請求に対し，Ｙは，担保不動産収益執行の開始前に取得した賃貸人Ｚに対する保証金返還請求権を自働債権とし，同開始決定が効力を生じた後の賃料債権を受働債権として，Ｚに対し相殺の意思表示をしたことにより，前記賃料債権は消滅した旨反論しました。

Ｙの反論には，以下の２点の法理論上の問題点が含まれていました。

ア　問題点①

まず，管理人は，担保不動産収益執行の開始決定後は収益を収受する権限（民事訴訟法１８８条・９５条１項）を有することから，担保不動産収益執行の開始決定後に発生した賃料債権が帰属するのは，賃貸人なのか，それとも管理人なのかが問題となります。

イ　問題点②

次に，担保不動産収益執行の開始決定後は抵当権の効力が担保不動産から生じる賃料債権にも及ぶと考えられる（民法３７１条参照）ことから，賃借人は賃貸人に対しての未払賃料債権を受働債権とする相殺を，管理人に対して対抗することができるかが問題となります。

⑶　裁判所の問題点に関する判断

ア　問題点①について

まず，裁判所は，問題点①について，「管理人が取得するのは，賃料債権等の担保不動産の収益に係る給付を求める権利（以下「賃料債権等」）自体ではなく，その権利を行使する権限にとどまり，賃料債権等は，担保不動産収益執行の開始決定が効力を生じた後も，所有者に帰属している」旨判断しました。

イ　問題点②について

次に，裁判所は，問題点②について，「賃借人が抵当権設定登記の前に取得した賃貸人に対する債権については，賃料債権と相殺することに対する賃借人の期待が抵当権の効力に優先して保護されるべきであるから（最判平成１３年３月１３日・民集５５巻２号３６３頁参照），担保不動産の賃借人は，抵当権に基づく担保不動産収益執行の開始決定の効力が生じた後においても，抵当権設定登記の前に取得した賃貸人に対する債権を自働債権とし，賃料債権を受働債権とする相殺をもって管理人に対抗することができる」旨判断しました。

⑷　裁判所の結論

裁判所は，Ｙの反論を認めて，ＸのＹに対する未払賃料支払請求を棄却しました。

４　結び

本判例を踏まえて，いわゆる収益物件に抵当権を設定する場合で，将来，担保不動産収益執行制度を活用することが想定されるときには，抵当権の設定に先立って，同物件の賃借人が賃貸人に対して多額の債権を有しているかどうかを検討することが必要となると考えられます。

今回のお話は以上となります。最後までお読みいただき，ありがとうございました。

以　　上

タグ：: 不動産; 判例; 抵当権; 裁判所; 担保不動産収益執行

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2012年04月05日23:49

カテゴリ: 不動産

建築紛争解決の枠組み（前篇）

　　弁護士　　山本　祐輔

１．建設工事には、注文者や元請負人、下請負人や建築士、行政機関など、多くの関係者が存在します。また、建設工事自体が専門的な知識、技術を用いるものであり、素人の注文主と専門家の請負人との間のように、理解の格差が存在する関係があります。元請と下請けなど、立場上の力関係も存在します。建設の現場はある種火薬庫のようなものともいえ、「容易に紛争は生じるが、容易に紛争は解決しない。」場合も多いと思われます。

　とはいえ、一度トラブルが生じたなら、それを放置するわけにはいきません。当事者間で協議の上解決できるならともかく、そうでないなら何らかの手段を用いてことを納めなければならなくなります。

　今回は、建築紛争の紛争処理手続きに触れようと思います。

２．紛争を解決するために、裁判所での手続き、つまり訴訟や調停を行うことができます。訴訟なら裁判官による判断で紛争を終わらせることとなり、調停は調停委員の関与の下双方の協議で紛争の解決を図ります。双方の対立が深刻で、当事者のみでは歩み寄りが期待できないなら裁判を行う方が良いでしょうが、当事者のみでも第三者の仲介があれば歩み寄れる可能性があり、むしろ将来に禍根を残したくない場合には調停の方が良いと思われます。尚、訴訟を提起しても、裁判所により調停に付される場合もあります（民事調停法２０条）。

　なお、建築紛争裁判は、高度に専門的な知識や経験がなければ適正な判断を下しにくいからなのか、訴訟において鑑定を行わせて（あるいは私的鑑定書を証拠として）、その内容を裁判官が参考にすることもあるようです。

３．注文主と請負人との間や、元請と下請けとの間の紛争を裁判所を辻解決するなら、上記２のような手続によることとなります。

　しかし、建築に関し行政庁の関与があり、その処分や不作為を争うのであれば、行政事件の解決の枠組みによることとなります。取消訴訟や無効等確認訴訟、不作為の違法確認訴訟や義務付け訴訟の提起です。もっとも、建築紛争については、建築基準法で審査請求前置主義が採られていることに注意が必要です（建築基準法９６条）。訴訟以外では、異議申立てや審査請求をとることもできます。

４．以上で述べたほか、建築紛争には種々の紛争解決の枠組みがあります。次回は、それらのうちいくつかについて書いていこうと思います。

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2012年03月22日00:00

カテゴリ: 不動産; コンプライアンス

動物の飼育を禁ずる規約の効力

弁護士　　伊　藤　蔵　人

１　はじめに

　　こんにちは，弁護士の伊藤です。

今回は，マンションの管理規約における動物の飼育禁止の規約の効力について，近時の裁判例を踏まえて，検討したいと思います。

２　動物の飼育を禁ずる規約

⑴　社会的背景

近時，核家族化やdinks世帯の増加などによる世帯人員の減少[1]などを背景として，生活の豊かさを求めてペットを飼育する動き[2]が広がっています。

他方で，ペットを巡るマンション住民同士のトラブルを防止するために，マンション管理規約の中に専有部分を含めたマンションの敷地内における動物の飼育を禁止する条項（以下「動物飼育禁止規約」といいます。）を設ける例がしばしばみられます。

⑵　法的な根拠

動物飼育禁止規約は，「建物又はその敷地若しくは付属施設の管理又は使用に関する区分所有者間の事項」（建物の区分所有等に関する法律（以下「法」といいます。）３０条１項）として，区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議（法３１条前段）によって，原則として定めることができます（法３０条１項，４６条）。

⑶　法的な問題点

　ア　「特別の影響」（法３１条後段）

法は，規約の変更について，所有者及び議決権による多数決の手続きを規定する一方で，少数者を保護するために[3]，一部の区分所有者の権利に「特別の影響」（法３１条後段）を及ぼす場合には，その承諾を得なければならない旨規定しています。

動物飼育禁止規約が，一部の区分所有者の権利に「特別の影響」を及ぼす場合にあたり，一部の区分所有者の承諾を得なければ，その効力が認められないのではないかが問題となります。

この点につき，裁判所[4]は，以下のような判断を示しています。

すなわち，そもそもマンション等の集合住宅においては，各戸の住民の生活形態が相互に極めて重大な影響を及ぼし合うという実情を踏まえれば，管理規約等により自己の生活にある程度の制約を強いられてもやむをえません。

そうすると，「特別の場合」とは，規約の設定・変更等の必要性及び合理性ないしこれにより区分所有者全員が受ける利益と対比して，一部の区分所有者の受ける不利益が受忍すべき限度を超えていると認められる場合をいう[5]と解されます。

ペット等の動物の飼育は，通常，飼い主の生活を豊かにする意味はあるとしても，飼い主の生活・生存に不可欠というわけではありません。

それゆえ，動物の飼育を禁止する規約を設けても，「特別の影響を及ぼす場合」にはあたらず，したがって動物を飼育している居住者等の承諾は必ずしも必要ではないということになります。

　イ　限定解釈

動物飼育禁止規約がある場合でも，本来専有部分は各区分所有者がその意思で自由に利用できることにかんがみて（民法２０６条参照），動物の飼育禁止は実害の発生またはその蓋然性の存する場合のみに限定して適用されるべきとの主張がなされることがあります。

この点につき，裁判所[6]は，マンション内における動物の飼育は，衛生上の問題，鳴き声による騒音，咬傷事故等有形の影響だけでなく，生態自体が他の居住者に対して不快感を生じさせるなど無形の影響を及ぼすおそれもあることから，実害または実害発生の蓋然性を要件とせず，一律に動物の飼育を禁止することが認められる旨の判断を示しています。

３　最後に

　　以上のとおり，マンション内における動物の飼育を一律禁止する規約は，原則として有効であると考えられます。

ただし，飼い主の身体的障害を補充する意味を持つ盲導犬のように，何らかの理由によりその動物の存在が飼い主の日常生活・生存にとって不可欠な意味を有する特段の事情がある場合には，その動物の飼育を禁じることは前記のような事情を抱える飼い主の当該マンションにおける生活・生存自体を制約することになってしまうため，動物飼育禁止規約を機械的に適用することは差し控えられるべき[7]と考えられます。

今回のお話は以上となります。最後までお読みいただき，ありがとうございました。

以　　上

[1] 「国勢調査」によれば，１世帯あたりの人員数は減少傾向にあり，昭和５５年には１世帯あたり３．２２人であったものが，平成２２年には２．４６人に減少している。

[2] 「家計調査年報・家計収支編」によれば，１世帯あたりのペットに関する支出（ペットフード代，動物病院代など）は，趨勢的に増加しており，平成１５年には年間１万２７０４円であったものが，平成２２年には年間１万４８３２円（平成１５年比１７％増）に増加している。

[3] 和根崎直樹「東京高裁平成６年８月４日第４民事部判決」（判タＮｏ．８８２（以下「和根崎」）‐４６頁）

[4] 東京高判平成６年８月４日・判タ８５５号３０１頁

[5] 和根崎４７頁

[6] 最判平成１０年３月２６日・ジュリストＮｏ．１９２‐１９６頁

[7] なお，身体障害者補助犬法は，国等，公共交通事業者等及び不特定かつ多数の者が利用する施設を管理する者が，当該施設等を身体障害者が利用する場合において身体障害者補助犬を同伴することを拒んではならない旨規定する（同法７条１項本文，８条本文，９条本文）。

タグ：: 管理規約; ペット; 住民同士のトラブル; 建物の区分所有に関する法律

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2012年02月22日18:48

カテゴリ: 不動産; 契約法、契約書

賃貸借契約書の保管期間

弁護士　竹若暢彦

不動産の仲介会社や管理会社にとって，仲介した賃貸物件の賃貸借契約書をいつまで保管するのかは１つの問題だと思います。

賃貸借契約書の保管期間を明確に規定した法律はありません。しかし，宅地建物取引業法（以下「宅建法」といいます。）４９条に宅地建物取引業に関し取引があった度に，取引年月日，取引の宅地，建物の所在，面積等を帳簿に記載し，その帳簿を決算日から５年間事務所に備え置く義務があります。虚偽の事実を記載するなどこの義務に違反した場合には，罰金が科されることになります（宅建法８３条４号）。

そのため，虚偽の事実を記載していないという裏付け資料として仲介物件の賃貸借契約書も５年間保管しておく必要があると思います。

さらに，株式会社は，会計帳簿及びその事業に関する重要な書類を１０年間保存しなければなりません（会社法４３２条２項）。不動産の仲介会社や管理会社にとって仲介物件の賃貸借契約書は重要な書類にあたると考えられます。

会社法上，会計帳簿及びその事業に関する重要な書類は，閲覧・謄写請求の対象となり（会社法４３３条），さらには，裁判所の文書提出命令の対象となり（会社法４３４条），また，虚偽の事実を記載したような場合には過料の制裁が科されます（会社法９７６条７号）。

そのため，仲介物件の賃貸借契約書は，会社法上の事業に関する重要な書類として１０年間保管しておく必要があると思います。

では，賃貸借契約書の保管期間は，５年と１０年のどちらなのでしょうか。宅建法は，会社法の特別法ではないので，不動産の仲介会社や管理会社にも会社法の適用はあります。とすると，賃貸借契約書の保管期間は１０年と考えるべきでしょう。

　以上

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2012年02月14日10:00

カテゴリ: 不動産; 契約法、契約書

サブリース契約の法的性質

弁護士　河上　知子

こんにちは。

今回は、いわゆるサブリース契約に借地借家法が適用されるかが争われた事件についてお話ししたいと思います。

仕事柄、賃貸借契約書と全部事項証明書（登記簿謄本のことです。）を見ることが多いのですが、不動産の所有者と貸主が異なる場合があります。このような場合、多くは所有者と貸主の間でサブリース契約が締結されています。

　サブリース契約には、明確な定義があるわけではありません。もっとも、一般的には、土地の所有者が建物を建築し、その建物を転貸することで収益をあげるという事業を行う不動産業者に対して一括して賃貸する場合に、建物所有者と不動産業者との間で締結される契約をいいます。そして、契約締結の際には、建物所有者と不動産業者間で、あらかじめ賃料額やその改定等について協議がなされており、賃料自動増額特約等の約定が定められていることが多いようです。

　サブリース契約は、不動産業者にとっては、不動産の所有権を取得することなく賃料と転貸料の差益を獲得するという事業を展開できるというメリットがあり、建物所有者にとっては、空室等のリスクを不動産業者に転嫁して、安定した賃料収入を得られるというメリットがあります。バブル期には、賃貸ビルの需要が高く、多くのサブリース物件が誕生しました。

　ところが、バブル経済が崩壊し、賃貸ビルの需要が下がると、不動産業者は差損を負うこととなります。そこで、不動産会社は借地借家法３２条１項の規定の基づき、賃料減額請求をしたのですが、サブリース契約に借地借家法が適用されるか、という争点に関係して、そもそもサブリース契約の法的性質をどうとらえるべきかが問題となりました（最高裁平成１５年１０月２１日第三小法廷判決民集５７巻９号１２１３頁）。

　原審は、サブリース契約は、賃貸借契約とは異なる性質を有する事業委託的無名契約の性質を持ったものであり、借地借家法の全面的適用があるのは相当でない、と判示しました。確かに、サブリース契約の賃借人である不動産業者は、典型的賃貸借における賃借人とは異なり、サブリース事業は、土地の所有者と不動産業者の共同事業という側面を有しているともいえそうです。

しかし、最高裁は、当事者間の合意内容が、一方当事者が他方当事者に建物を使用収益させ、他方当事者がその対価として賃料を支払うという内容である以上、建物の賃貸借契約であると判示しました。

この最高裁判決からは、契約の性質を決定する際に、非典型契約や複合契約と捉えることが可能な契約類型であっても、典型契約の成立要件を充足する場合は、当該典型契約に該当する（当該典型契約に関する法律の適用が認められる）と理解することが可能です。このような考え方は、サブリース契約の法的性質を決定する場合にとどまるものではなく、企業間の提携契約の法的性質を判断する際も参考にできるものと思われます。

　なお、上記判例は、サブリース契約に、賃料の調整条項が設けられていたとしても、借地借家法３２条１項の強行法規性から、同条の適用を認め、減額請求を認容しました。

（参考文献　「サブリース契約と企業間提携契約」　　判例タイムズ１３１４号４８頁）

以上

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